Vers une nécessaire revitalisation commerciale des centres villes ?

« Quand vous apprenez qu’une enseigne culturelle va ouvrir sur 4 500 m2 en périphérie de votre ville, la première chose à laquelle vous pensez, c’est d’essayer de vendre le plus vite possible » (librairie La Pléïade, Cagnes-sur-Mer). Heureusement pour cette librairie, le groupe a fait marche arrière (il ne s’installe qu’à 25 km) et l’implantation ne concernera peut-être qu’une « petite enseigne », d’un autre groupe. Combien de commerces ne redoutent-ils pas ce genre d’annonces ? Le rapport remis le 20 octobre 2016 par l’Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement et du développement durable à Martine Pinville - secrétaire d’État chargée du Commerce, de l’Artisanat, de la Consommation et de l’Économie sociale et solidaire - fait plus que poser le problème, il le chiffre.

Les rédacteurs de l’étude confirment d’abord un ressenti : l’ouverture d’un commerce en zone commerciale entraîne, dans les deux ans, la fermeture d’une ou plusieurs enseignes du centre ville. Sur près de 190 centres villes étudiés, la part des locaux commerciaux qui ne trouvent plus de repreneur est passée en moyenne de 6,1 % en 2001 à 10,4 % en 2015. Dans le détail, ce taux de vacances ne diminue que pour les villes de plus de 200 000 habitants (soit 11 villes en France) ; il augmente pour 90 % des villes de taille moyenne (de 10 000 à 100 000 habitants).

Le rapport précise également que la perte de ces commerces entraîne une augmentation du taux de chômage, des logements vacants, des loyers, du taux de pauvreté et du niveau de fiscalité ! Mieux, ces villes perdent une partie de leurs équipements, notamment dans les soins, les loisirs et les structures éducatives. Dans les villes dont le taux de vacance commerciale a augmenté entre 2010 et 2014, on observe une diminution du nombre de médecins (5,5 %), d’établissements de santé (9 %), d’écoles maternelles et de collèges (4 %) et de cinémas (2,2 %).

Pour étoffer encore un peu cet état des lieux : entre 2008 et 2015 (stable depuis 2012), l’indice des loyers commerciaux a augmenté de 8,3 % et n’est pas compensé par la baisse du prix moyen des transactions des fonds de commerce. Celui-ci diminue certes entre 2012 et 2015 de 10,6 %, mais il augmente encore pour certains secteurs (+3,8 % pour les sports et les loisirs, par exemple). Aujourd’hui, un fleuriste revendra son magasin en moyenne à 41 % de son CA HT, une pharmacie à 78 % et les débits de boisson à 90 %. Pour les librairies, le taux correspond à la marge, soit en moyenne 35 % (même niveau que les commerces de viandes ou de véhicules automobiles).

Les biens culturels et de loisirs représentent 2 % du nombre total de commerces en 2014 (contre 21 % pour l’hébergement et la restauration, 12 % pour les équipements à la personne, 4 % pour les produits de santé).

Les biens culturels avoisinent 1 % du CA des secteurs commerciaux en 2012 (contre 36 % pour la distribution alimentaire et 10 % pour l’hébergement et la restauration).

Le nombre de créations dans le commerce de détail a chuté de 11 % entre 2010 et 2014.

Entre 2004 et 2009, le CA/m² a diminué de 5,4 % pour les commerces travaillant les produits culturels, les loisirs ou les sports.

• Incitation à définir des stratégies locales pour le développement du commerce.
• Meilleure organisation de l’offre commerciale avec le maintien des équilibres entre centre et périphérie.
• Bonne coordination des acteurs.
• Accompagnement des commerçants dans leur adaptation du commerce de demain.
• Mobilisation et gestion du foncier commercial par la puissance publique en cas de défaillance du marché.

Ces cinq points passent par la définition d’une vraie stratégie de développement communal et d’aménagement commercial qui ne laisserait pas qu’une place aux gros acteurs des périphéries.

Selon le rapport, il est aussi impératif :
- d’accompagner la transition numérique des commerces indépendants (notamment en terme d’équipements et de soutien au développement de plateformes numériques) ;
- de renforcer le dialogue entre les grandes enseignes et les organisations de commerçants ;
- de renforcer et d’actualiser les dispositifs d’accompagnement de la puissance publique (comme le FISAC dont les crédits diminuent drastiquement depuis 2005) ;
- d’encourager la création de foncières commerciales publiques-privées.

Ce rapport alarmiste renforce le positionnement des associations de commerçants et de libraires qui, depuis des années, appellent les mairies, les collectivités, la puissance publique à ne pas céder à la politique de l’offre en encadrant le prix des loyers, en développant une politique de rachat de commerces pour impulser une proposition commerciale innovante, culturelle, soucieuse de maintenir un maillage de commerces de proximité, humain, souvent unique, plutôt que de favoriser l’implantation de zones commerciales homothétiques.

Rappelons ici les initiatives des villes de Parthenay, Faremoutiers, Vitrolles ou bien encore Vitry-sur-Seine, contraintes de racheter des locaux commerciaux et de passer des annonces pour décider un libraire à venir s’y installer. Soulignons également la multiplication des campagnes de financement participatif menées par des librairies, campagnes qui de Carpentras à Hyères en passant par Draguignan, cherchent parfois à compenser des difficultés de trésorerie, parfois à palier les tarifs prohibitifs des loyers en centre ville.

Une étude récente menée par la Fédération interrégionale du livre et de la lecture (Fill) sur les librairies en Région souligne le poids des loyers en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En effet, la surface moyenne des librairies A de France (CA > 2 millions d’euros) est de 1000 m2, contre 660 m2 en Paca. La dernière étude Librairie menée en région Paca en 2015 montre également que le montant moyen des loyers des librairies représente 4,5 % à 6 % du CA (contre 3,5 % en moyenne en France, ratio déjà élevé).

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