Petit guide pratique du bail commercial à l'usage du libraire (en huit leçons)

Malgré la nature culturelle des produits qu’il offre à sa clientèle, le libraire n’en reste pas moins un commerçant et bénéficie à ce titre de la réglementation applicable aux baux commerciaux.
Les libraires ont donc tout intérêt à apporter une attention particulière à la rédaction et à l’exécution de leur contrat de bail.

À cette fin, nous vous proposons une synthèse des principales règles à connaître en la matière.

1- Une réglementation d’ordre public

Dès lors que les conditions posées par la loi sont réunies, les parties ont l’obligation de se soumettre au statut spécifique du bail commercial régi par le décret du 30 septembre 1953 qui a été codifié aux articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

Sans entrer dans le détail relativement complexe du champ d’application de la réglementation, il convient de retenir que tout commerçant inscrit comme tel au registre du commerce ou toute société commerciale qui signe un bail pour exploiter son fonds de commerce bénéficie des règles particulières prévues par les textes visés ci-dessus.

Le fait qu’un libraire ait conclu un contrat de bail ne respectant pas ces règles, ne l’empêchera pas d’en revendiquer l’application en cas de litige.

Pour être complet, il convient de préciser que le Code de commerce permet aux parties de se soustraire à cette réglementation en concluant une convention d’occupation d’une durée maximale de deux ans à parir de l’entrée dans les lieux du preneur. Si le contrat se prolonge, tacitement ou non, au-delà de deux ans, il sera automatiquement soumis aux dispositions applicables aux baux commerciaux.

2- La durée du bail

Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
Hormis les conventions d’occupation précaire évoquées ci-dessus, seules les locations saisonnières peuvent donner lieu à un bail d’une durée inférieure.
À l’inverse, rien n’interdit aux parties de s’engager pour une durée plus longue.

3- La fixation du loyer et sa révision

Le principe est que le loyer initial est fixé librement entre les parties selon le prix du marché et les conditions prévues dans le bail.
À défaut de clause d’indexation automatique, le bailleur a la possibilité de réviser le loyer à l’expiration de chaque période de trois ans.
Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative.
L’augmentation est cependant plafonnée et ne peut excéder l’évolution de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE*.

Précisons également que les parties ont la possibilité d’inclure dans le bail une clause d’échelle mobile. C’est la clause qui prévoit une indexation automatique du loyer sur un indice fixé conventionnellement, ce dernier devant impérativement avoir un lien avec l’objet du contrat ou l’activité d’une des parties.

4- Le droit au renouvellement

En pratique, le locataire dispose d’un véritable droit au renouvellement du bail.
En effet, dans l’hypothèse où le propriétaire du local signifierait à son locataire un congé en fin de bail ou postérieurement au terme, il devrait verser au preneur une indemnité correspondant au préjudice subi par le locataire du fait de l’absence de renouvellement.
Dans la pratique, le montant de cette “indemnité d’éviction”, est très élevé et peut atteindre la valeur du fonds de commerce.

Le bailleur pourra échapper au versement de l’indemnité s’il motive son refus de renouveler le bail par un motif grave et légitime opposé au locataire. Il s’agira dans la plupart des cas d’invoquer une ou plusieurs violations des obligations mises à la charge du locataire, comme par exemple le dépassement de l’activité prévue dans le bail ou des dégâts portés aux locaux loués.

Les textes prévoient également la possibilité de refuser le renouvellement sans payer d’indemnité d’éviction dans l’hypothèse où les locaux loués devenus insalubres ou dangereux doivent être démolis.

5- La résiliation du bail commercial par le locataire

À l’inverse du propriétaire, le locataire a la possibilité de mettre un terme au bail à l’expiration de chaque période triennale.
Il convient dans ce cas de bien respecter les règles de forme et de signifier le congé par acte d’huissier avec un préavis de six mois.

Ajoutons que le locataire se voit également accorder la possibilité de résilier le bail de façon anticipée dans l’hypothèse où il prendrait sa retraite. Ce droit a été étendu au gérant d’une EURL ou d’une SARL détenant le bail.

6- La résiliation du bail commercial par le propriétaire

Le propriétaire aura toujours la possibilité de solliciter la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Par ailleurs, une clause résolutoire peut être incluse dans le bail. Dans ce cas, la résiliation peut intervenir de façon automatique un mois après que le locataire ait été mis en demeure de respecter ses obligations par acte d’huissier.

La pire des choses à faire en cas de réception d’un tel acte serait de rester inactif. En effet, dans une telle hypothèse, la clause résolutoire viendrait à jouer et le propriétaire pourrait demander la libération des lieux en justice.
Nous ne pouvons donc que conseiller aux libraires qui connaîtraient ce type de
désagrément de remplir leurs obligations ou, en cas de mise en demeure non justifiée, de contester en justice le commandement qui leur aura été délivré.

7- La sous-location

Il s’agit d’un des seuls points pour lesquels la réglementation impérative est protectrice des intérêts du propriétaire.
En effet, à moins que le bail n’en dispose autrement, il appartiendra au locataire d’obtenir une autorisation expresse de son propriétaire.

Par ailleurs, le propriétaire devra être invité à concourir à l’acte de sous-location et pourra exiger une augmentation du loyer dans l’hypothèse où le loyer du sous-locataire serait plus élevé que le loyer principal.

Il appartient aux libraires qui seraient intéressés par une sous-location même partielle de leurs locaux de ne pas passer outre ces règles impératives.
En effet, une sous-location irrégulière peut justifier un refus de renouvellement sans indemnité voire une action en résiliation du bail.

8- La cession du bail

Les textes garantissent au locataire le droit de céder son bail simultanément à son fonds de commerce sans que le propriétaire ne puisse s’y opposer.
Il est également envisageable de céder son droit au bail de façon indépendante du fonds si le contrat de bail en laisse la possibilité au preneur. Dans le cas contraire, il faut solliciter l’accord du bailleur.
En cas de cession du bail pour une autre activité que celle exercée par le cédant, il conviendra de s’assurer de la compatibilité de l’activité du cédant avec les dispositions du bail.

Le bail commercial est une matière relativement complexe qu’il est impossible d’exposer en quelques pages.
Néanmoins, la synthèse proposée ici doit vous permettre de connaître l’essentiel de la réglementation et vous inciter à être particulièrement vigilant en cas de difficulté ou de projet concernant les conditions d’exploitation de votre librairie.

un article de Franck Benalloul
Avocat au barreau de Marseille