Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial ?

Lors que le bail commercial arrive à expiration, le locataire a le droit d’obtenir le renouvellement si les conditions du renouvellement sont remplies. Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le bail ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour de trimestre civil.

Le congé peut être donné par l’une ou l’autre des parties.

À défaut de congé donné par le bailleur, le preneur peut demander le renouvellement du bail. Il doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il est possible de s’adresser au gérant. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut à l’égard de tous.

La demande de renouvellement doit, à peine de nullité, reproduire l’alinéa 2 de l’article L.145-10.

Dans les trois mois de la notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement et préciser les motifs de ce refus. A défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail.

L’acte notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

© Cécile Deschanel, docteur en droit, pour l’ArL Provence-Alpes-Côte d’Azur, 2020